Fiili Taksim Varken Önalım Hakkı Kullanmak

Fiili Taksim Varken Önalım Hakkı Kullanmak

Dürüstlük Bunun Neresinde?

Hukuk pratiğinde bazen kanunun lafzı yani metni ile hayatın olağan akışı karşı karşıya gelir. İşte “fiili taksim” ve “önalım hakkı” meselesi tam da bu çatışmanın en canlı örneğidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin taze tarihli bir kararı (2025/4724 E. – 2025/4562 K.), aslında yıllardır savunduğumuz bir hakkaniyet ilkesini yeniden ve çok net bir şekilde hatırlatıyor: Dürüstlük kuralı her şeyin üzerindedir.

Kağıt Üstünde Müşterek, Gerçekte Müstakil

Hepimiz biliyoruz; Anadolu’da birçok taşınmaz tapuda “hisseli” görünür ama gerçekte her paydaşın ekeceği, biçeceği veya üzerine evini yapacağı yer bellidir. Kimse kimsenin sınırına girmez, herkes kendi “parselinde” yaşar. İşte biz buna hukukta fiili taksim diyoruz.
Normal şartlarda, Türk Medeni Kanunu der ki: “Bir paydaş hissesini üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar.” Peki, taşınmaz fiilen bölünmüşse ve herkes kendi yerini kullanıyorsa ne olacak?

“Zamanında İtiraz Etmedin, Şimdi Neden Engel Oluyorsun?”

Görselde paylaştığım Yargıtay kararının özeti aslında çok insani bir yerden bakıyor. Eğer paydaşlar taşınmazı aralarında bölüşmüşse, her biri kendi kısmını yıllardır sorunsuz kullanıyorsa ve bu duruma kimse ses çıkarmamışsa; bir gün paydaşlardan biri kendi “fiili” kısmını sattığında, diğer paydaşın gelip “Dur bakalım, ben şufa hakkımı kullanıyorum” demesi iyi niyetle bağdaşmıyor.

Yargıtay burada şunu diyor:
“Siz zaten burayı fiilen ayırmışsınız. Satılan yerin senin kullanım alanınla bir alakası yok. Zamanında bu paylaşıma rıza göstermişsin, şimdi satış gerçekleşince ‘ortaklık’ bahanesine sığınıp hakkı kötüye kullanamazsın.”
Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2) Bir Sığınaktır

Hukuk sadece maddelerden ibaret değildir; bir de işin “etik” boyutu vardır. Yıllarca yan komşusunun (paydaşının) orayı kendi malı gibi kullanmasına göz yuman, sınırlarını çizen birinin, satış anında “aslında biz ortağız” demesi samimiyetten uzaktır.
Bu karar, mülkiyet hakkının korunması kadar, insanların birbirine olan güveninin ve yerleşik düzenin korunması adına da kritik bir öneme sahip. Eğer müvekkilleriniz arasında “Fiili taksim varken bana şufa davası açtılar” diyen varsa, bu güncel içtihat elinizdeki en güçlü kozlardan biri olacaktır.

Özetle; Tapudaki mülkiyet durumu ne olursa olsun, hayatın gerçeği ve tarafların geçmişteki iradesi mahkeme huzurunda her zaman bir karşılık bulmalıdır. Hukuk, uyanıklık yapanı değil, dürüst olanı korur.